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Certificazione Unica 2015 nuovo impegno per gli amministratori di condominio

Con provvedimento n° 4790 del 15 gennaio 2015, pubblicato sul sito istituzionale, il 15 Gennaio 2015, l’Agenzia delle Entrate, ha divulgato la versione definitiva della nuova Certificazione Unica (CU 2015). Avente ad oggetto redditi di lavoro dipendente equiparati ed assimilati, redditi dilavoro autonomo e redditi diversi, nonchè contributi previdenziali e assistenziali. L’amministratore di condominio oltre alle già evidenti incombenze e scadenze fiscali sarà chiamato a nuovi impegni. La Certificazione Unica dovrà essere compilata per attestare l’ammontare complessivo dei redditi indicati, le relative ritenute d’acconto operate e le detrazioni effettuate. Entro il prossimo 7 Marzo 2015 (che cadendo di sabato slitterà al 9 marzo)dovranno essere inviate telematicamente, alla medesima Agenzia, le certificazioni relative all’anno 2014. Si ricorda, che, l’articolo 1130 del Codice Civile, comma 1°, punto 5°, prevede tra le prerogative dell’amministratore di condominio, l’esecuzione degli adempimenti fiscali, in carica al condominio.  La ragione di questo nuovo adempimento è sicuramente attribuibile all’operazione “dichiarazione precompilata” che l’Agenzia delle Entrate inizierà proprio dall’anno prossimo: per poter predisporre i modelli 730 precompilati per dipendenti e pensionati, l’Agenzia necessita dei dati reddituali forniti da coloro che pagano stipendi e pensioni. L’aver incluso in questo obbligo anche soggetti titolari di partita IVA, che non sono ammessi alla dichiarazione 730, non trova molte spiegazioni, se non forse nell’evitare la confusione che deriverebbe dal predisporre due categorie di soggetti, tenuti e non a questo adempimento. Il modello di certificazione èunico, tanto per i dipendenti che per i lavoratori autonomi, si chiamerà Cu “Certificazione unica” e sarà formato da 5 pagine. La prima conterrà i dati anagrafici di sostituto, sostituito e familiari a carico (per dipendenti e pensionati), le successive tre sono per i dati fiscali e previdenziali di dipendenti e pensionati, la quinta per i lavoratori autonomi e per i redditi diversi (ritenute dei condomini e delle banche alle imprese, agenti di commercio, ecc.). Non saranno ammesse certificazioni in formato diverso, quindi addio alle certificazioni di lavoro autonomo in formato libero. Mentre prima la mancata o tardiva consegna della certificazione al percettore entro il 28 febbraio non era sanzionata, dal prossimo anno per trasmissioni tardive, errate o omesse si applicherà una sanzione di 100 euro per ogni certificazione non correttamente e tempestivamente inviata. Per quanto riguarda in particola modo gli amministratori di condominio individuo due casistiche: 1) amministratori professionali che utilizzano software specifici, questi dovranno soltanto richiedere l’aggiornamento dei programmi in modo da poter stampare le Certificazioni uniche nel nuovo formato e, soprattutto, predisporre i tracciati files che saranno richiesti per la trasmissione telematica; 2) amministratori di piccoli condomini, spesso gli stessi comproprietari, che utilizzano fogli di calcolo come excel, e che certificavano in forma libera le ritenute: per costoro sarà necessario chiedere l’assistenza di un professionista sia per la stampa che per la trasmissione delle certificazioni. In entrambi i casi sarà necessario aggiornare con tempestività la contabilità di cassa, in maniera da poter rispettare le nuove scadenze. Il link diretto per l'Agenzia delle Entrate è: www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/dichiarare/dichiarazionisostitutiimposta/certificazione+unica+2015/modello+cu+2015/indice+modello+cu+2015

 

Nuove norme sul condominio: le novità

Amministratore

La figura dell'amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell'assemblea, dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell'elenco dei protesti cambiari.
L'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società.
La durata in carica dell’amministratore è prevista dall'articolo 9: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale).

Animali L'articolo 16 della legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".
Assicurazione amministratore L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Conto corrente condominiale obbligatorio

Secondo il comma 7 dell'articolo 1129 (modificato dall'articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni

Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Fondo speciale In virtù del riformato art. 1135, l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori.
Riscaldamento e impianti comuni E' prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, co. 5)
Sito internet Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tabelle millesimali Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Videosorveglianza Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.